Sælg bolig uden mægler — den komplette guide
Du må gerne sælge din bolig selv, og der er ingen lovkrav om en ejendomsmægler. Denne guide viser præcis hvad du skal gøre, hvilke dokumenter der er lovpligtige, hvad det koster — og hvor de fleste selvsælgere begår fejl. Annoncen på Spar Mægleren er gratis.
Hvad koster det — med og uden mægler?
Forskellen ligger næsten udelukkende i salæret. Dokumenter, fotos og advokat skal betales i begge tilfælde — hos mægleren er de bare pakket ind i den samlede regning.
| Post | Med mægler | Selvsalg |
|---|---|---|
| Salær / formidling | 40.000–100.000 kr. | 0 kr. |
| Markedsføring og portaler | Indregnet i salæret | 0 kr. på Spar Mægleren |
| Tilstands- og elrapport | 6.000–10.000 kr. | 6.000–10.000 kr. |
| Energimærke | 3.000–6.000 kr. | 3.000–6.000 kr. |
| Fotograf | Indregnet i salæret | 2.500–4.500 kr. (valgfrit) |
| Boligadvokat / købsaftale | Ofte tillæg | 6.000–12.000 kr. |
| Samlet | 55.000–120.000 kr. | 13.000–25.000 kr. |
Vil du se tallene for netop din bolig og din by? Brug salærberegneren eller se hvad en mægler koster i din by.
Sådan sælger du din bolig selv — 6 trin
1. Find den rigtige udbudspris
Slå tidligere salgspriser op på Boliga og Boligejer.dk for sammenlignelige boliger i dit område, og tag højde for stand, etage, have og energimærke. Er du i tvivl, kan du købe en uvildig vurdering hos en valuar eller boligadvokat for typisk 3.000–6.000 kr. — stadig en brøkdel af et mæglersalær.
2. Bestil de lovpligtige dokumenter
Til en ejerbolig skal du bruge tilstandsrapport og elinstallationsrapport (samlet ca. 6.000–10.000 kr.), energimærke (ca. 3.000–6.000 kr.) samt tilbud på ejerskifteforsikring. Rapporterne må maksimalt være 6 måneder gamle på overtagelsesdagen. Ved andelsbolig bruges i stedet vurderingsrapport og foreningens seneste regnskab; ved kolonihave foreningens vurdering.
3. Gør boligen klar og tag gode billeder
Ryd op, afpersonliggør og fotografér i dagslys. Billeder er den enkeltfaktor, der betyder mest for antallet af henvendelser — en professionel boligfotograf koster typisk 2.500–4.500 kr. og tjener sig næsten altid hjem.
4. Opret annoncen og bliv fundet
Skriv en konkret tekst med kvadratmeter, stand, udgifter og hvad der gør boligen særlig. På Spar Mægleren er annoncen gratis, og køberne kontakter dig direkte på telefon eller mail — ingen filter, ingen formidling.
5. Fremvis og forhandl selv
Du kender boligen bedre end nogen mægler. Aftal fremvisninger direkte, vær ærlig om fejl og mangler, og forhandl selv pris og overtagelsesdato. Alle aftaler skal ende skriftligt i købsaftalen.
6. Lad en boligadvokat lave handlen færdig
Købsaftale, refusionsopgørelse og tinglysning bør laves af en boligadvokat. Det koster typisk 6.000–12.000 kr. og er den eneste del af selvsalget, du ikke bør gøre selv. Køber har 6 dages fortrydelsesret, præcis som ved et mæglersalg.
Fordele og ulemper ved selvsalg
Fordele
- Du sparer hele salæret — typisk 40.000–100.000 kr.
- Du bestemmer selv pris, tekst, billeder og fremvisningstider
- Du taler direkte med køberne og hører deres reelle indvendinger
- Ingen binding, ingen opsigelsesfrist og ingen udgifter, hvis boligen ikke sælges
Ulemper — og hvordan du løser dem
- Du bruger selv 15–30 timer på salget — brug tjeklisten, så intet overses
- Prisfastsættelsen er sværere — køb en uvildig vurdering for 3.000–6.000 kr.
- Juraen skal være i orden — lad altid en boligadvokat lave købsaftalen
- Færre henvendelser hvis annoncen er svag — invester i gode billeder og en konkret tekst
Ofte stillede spørgsmål
Er det lovligt at sælge sin bolig uden ejendomsmægler?
Ja. Der er ingen krav om, at en ejendomsmægler skal medvirke ved et boligsalg i Danmark. Du skal blot overholde de samme oplysningspligter som en mægler: tilstandsrapport, elinstallationsrapport, energimærke og tilbud om ejerskifteforsikring, hvis du vil være fri for 10 års mangelansvar.
Hvor meget sparer man ved at sælge bolig uden mægler?
Et typisk mæglersalær ligger mellem 40.000 og 100.000 kr. inklusive markedsføring, fotograf og dokumenter — på dyre boliger over 400.000 kr. Ved selvsalg betaler du kun for dokumenter, fotos og advokat, typisk 13.000–25.000 kr. Besparelsen er derfor oftest 30.000–80.000 kr., og markant mere på dyre boliger.
Hvad koster det at sælge selv?
Regn med tilstands- og elinstallationsrapport 6.000–10.000 kr., energimærke 3.000–6.000 kr., fotograf 2.500–4.500 kr. og boligadvokat 6.000–12.000 kr. Annoncen på Spar Mægleren er gratis. Samlet 13.000–25.000 kr.
Hvilke dokumenter skal jeg have klar?
Tilstandsrapport, elinstallationsrapport, energimærke, tilbud på ejerskifteforsikring, BBR-meddelelse, ejendomsvurdering, tingbogsattest, servitutter, seneste ejendomsskattebillet samt eventuelle forenings- eller ejerlaugsdokumenter.
Hvor lang tid tager det at sælge uden mægler?
Liggetiden afhænger langt mere af pris og beliggenhed end af, om der er en mægler involveret. Realistisk skal du selv bruge 15–30 timer på dokumenter, fotos, fremvisninger og forhandling fordelt over salgsperioden.
Kan køber få boliglån, når jeg sælger uden mægler?
Ja. Bank og realkreditinstitut stiller de samme krav til handlen, uanset om der er en mægler involveret. Så længe købsaftalen er korrekt udformet — typisk af en boligadvokat — er finansieringen helt normal.
Hvem laver købsaftalen ved selvsalg?
En boligadvokat. Købsaftalen er juridisk bindende og bør aldrig laves ud fra en tilfældig skabelon fra nettet. Advokaten sørger også for deponering, refusionsopgørelse og tinglysning af skødet.